Les 7 boules de cristal de l’immobilier

3 août 2021

Isabelle BĂ©renger

Actualités juridiques par Lyadis immobilier

🔮 Loi relative à la lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

La loi « Climat » prévoit de nombreux changements impactant l’immobilier. Nous vous proposons une étude synthétique des principales évolutions – par thématiques. Le Conseil constitutionnel a été saisi le 27 juillet. Sa décision pourrait invalider tout ou partie des dispositions ici commentée. En cas de non-conformité, LYADIS vous tiendra informé. 

A noter que les dates d’entrée en vigueur ne sont pas identiques pour l’ensemble des dispositions.  

Transaction 

    • – Un audit Ă©nergĂ©tique doit ĂŞtre rĂ©alisĂ© pour la mise en vente de logements classĂ©s D Ă  G ne relevant pas du rĂ©gime de la copropriĂ©tĂ©. L’audit formule notamment des propositions de travaux pour atteindre une « rĂ©novation Ă©nergĂ©tique performante » (art. 40). 
    • – L’audit Ă©nergĂ©tique est remis par le vendeur ou son reprĂ©sentant Ă  l’acquĂ©reur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut ĂŞtre faite par tout moyen, y compris par voie Ă©lectronique (art. 40). 
    • – Le carnet d’information est transmis Ă  l’acquĂ©reur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard Ă  la date de la signature de l’acte authentique. L’acquĂ©reur en atteste dans l’acte authentique (art. 43 bis). 
    • – Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative Ă  la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un Ă©tat des risques, comprend une mention prĂ©cisant le moyen d’accĂ©der aux informations concernant le bien. L’état des risques est remis au potentiel acquĂ©reur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. Il est annexĂ© Ă  la promesse de vente ou, Ă  dĂ©faut de promesse, Ă  l’acte authentique de vente. Lorsque l’état des risques n’est pas remis Ă  l’acquĂ©reur au plus tard Ă  la date de signature de la promesse de vente ou du contrat prĂ©liminaire, le dĂ©lai de rĂ©tractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document Ă  l’acquĂ©reur (art. 58A). 
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Copropriété 

    • – L’article 24-4 de la loi de 1965 est modifiĂ©. DĂ©sormais, le syndic inscrit Ă  l’ordre du jour de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires qui suit l’Ă©tablissement d’un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique ou d’un audit Ă©nergĂ©tique la question d’un plan de travaux d’Ă©conomies d’Ă©nergie ou d’un contrat de performance Ă©nergĂ©tique pour tous les immeubles Ă©quipĂ©s ou non d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (art. 40-II). 
    • – Ă€ l’issue d’un dĂ©lai de quinze ans Ă  compter de la date de rĂ©ception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est Ă©laborĂ© dans les immeubles Ă  destination partielle ou totale d’habitation soumis Ă  la prĂ©sente loi. Il est actualisĂ© tous les dix ans. Le syndic inscrit Ă  l’ordre du jour de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires les modalitĂ©s d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votĂ©es Ă  la majoritĂ© des voix exprimĂ©es des copropriĂ©taires prĂ©sents, reprĂ©sentĂ©s ou ayant votĂ© par correspondance. Il inscrit Ă  l’ordre du jour de chaque assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale appelĂ©e Ă  approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas Ă©tĂ© adoptĂ©, soit les dĂ©cisions relatives Ă  la mise en Ĺ“uvre de l’échĂ©ancier du plan pluriannuel de travaux adoptĂ© (art. 44). 
    • – Lorsque l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale a adoptĂ© le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux ne peut ĂŞtre infĂ©rieur Ă  2,5 % du montant des travaux prĂ©vus dans le plan adoptĂ© et Ă  5 % du budget prĂ©visionnel. Ă€ dĂ©faut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut ĂŞtre infĂ©rieur Ă  5 % du budget prĂ©visionnel (art. 44). 

 

Location 

    • – Les critères de dĂ©cence du logement et ainsi la possibilitĂ© de le mettre en location incluent le niveau de performance Ă©nergĂ©tique (art. 42) : 
        • Ă€ compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;  
        • Ă€ compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;  
        • Ă€ compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

A noter une différence prévue pour les logements situé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et à Mayotte.  

    • – Le texte prĂ©voit les situations dans lesquelles le juge ne peut pas imposer au propriĂ©taire bailleur de rĂ©aliser les travaux nĂ©cessaires (art. 42). 
    • – L’évolution des loyers est bloquĂ©e (Ă  la relocation, au renouvellement et en cours de bail) pour les logement classĂ©s F et G (art. 41). 
    • – Le bailleur pourra dĂ©livrer congĂ© au locataire au motif de la rĂ©alisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives, nĂ©cessitant la libĂ©ration des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal (art. 42 bis AD). 
    • – Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative Ă  la mise en location d’un bien immobilier (pour la location soumise Ă  la loi de 1989 et celle soumise au rĂ©gime des baux commerciaux) devant faire l’objet d’un Ă©tat des risques comprend une mention prĂ©cisant le moyen d’accĂ©der aux informations concernant le bien. L’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la rĂ©solution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. 58 A). 
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ASL (association syndicale libre) et lotissements 

    • – Lorsque la moitiĂ© des propriĂ©taires dĂ©tenant ensemble au moins la moitiĂ© de la superficie le demande ou l’accepte, l’autoritĂ© compĂ©tente peut modifier Ă  la hausse le nombre de lots autorisĂ©s au sein du lotissement afin de permettre une subdivision (art. 53 bis A). 

 

Diagnostic 

    • – Le DPE doit prĂ©ciser la quantitĂ© d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables utilisĂ©e dans le bâtiment ou la partie de bâtiment Ă  usage d’habitation, en distinguant celle produite par des Ă©quipements installĂ©s Ă  demeure de celle vĂ©hiculĂ©e par des rĂ©seaux de distribution d’électricitĂ©, de gaz ou de chaleur (art. 39 bis A). 
    • – La notion de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique performante est dĂ©finie (art. 39 ter). 
    • – Un DPE doit ĂŞtre rĂ©alisĂ© pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a Ă©tĂ© dĂ©posĂ© avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic est renouvelĂ© ou mis Ă  jour tous les dix ans sauf lorsqu’un diagnostic rĂ©alisĂ© après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient Ă  la classe A, B ou C (art. 40). 

 

Entretien et carnet d’information 

    • – Un carnet d’information du logement est mis en place et sera Ă  Ă©tablir lors de la construction d’un logement ou Ă  l’occasion de la rĂ©alisation de travaux de rĂ©novation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance Ă©nergĂ©tique. Il est Ă©tabli pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rĂ©novation font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une dĂ©claration prĂ©alable dĂ©posĂ©e Ă  compter du 1er janvier 2023. Lorsque les travaux de rĂ©novation du logement ne sont pas subordonnĂ©s Ă  l’obtention d’un permis de construire ou au dĂ©pĂ´t d’une dĂ©claration prĂ©alable, le carnet d’information est Ă©tabli pour le logement dans lequel sont rĂ©alisĂ©s les travaux lorsque ceux-ci font l’objet d’un devis qui est acceptĂ© Ă  compter du 1er janvier 2023 ou, Ă  dĂ©faut de devis, lorsque ces travaux dĂ©butent Ă  compter du 1er janvier 2023 (art. 43 bis).  
    • – Le carnet d’information du logement est Ă©tabli et mis Ă  jour par le propriĂ©taire du logement (art. 43 bis). 
    • – Les travaux d’entretien des façades doivent ĂŞtre engagĂ©s au moins tous les 10 ans (art. 43 ter). 

 

Construction 

    • – Le propriĂ©taire d’un bâtiment existant qui procède Ă  son isolation thermique par l’extĂ©rieur bĂ©nĂ©ficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacitĂ© Ă©nergĂ©tique Ă©quivalent ou que cette autre solution prĂ©sente un coĂ»t ou une complexitĂ© excessifs. Une indemnitĂ© prĂ©alable est due au propriĂ©taire du fonds surplombĂ©. Le droit de surplomb emporte le droit d’accĂ©der temporairement Ă  l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nĂ©cessaires Ă  la rĂ©alisation des travaux (art. 44 bis). 

Lire la petite loi : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b4336_texte-adopte-commission  

🔮 Rénovation énergétique – Ma prim’rénov

Le décret du 8 juillet 2021 prévoit plusieurs évolutions du dispositif Ma prim’rénov : 

    • – pour les propriĂ©taires bailleurs, le bĂ©nĂ©fice de la prime est conditionnĂ© Ă  un engagement visant Ă  encadrer l’augmentation du loyer pour compenser la rĂ©alisation des travaux financĂ©s par MaPrimeRĂ©nov’ ainsi qu’Ă  informer le locataire des travaux rĂ©alisĂ©s et de la dĂ©duction du montant de la prime de l’Ă©ventuelle revalorisation de loyer qui en dĂ©coulerait ; 
      – Ă©galement pour les propriĂ©taires bailleurs, la durĂ©e de location de 5 ans minimum au titre de rĂ©sidence principale commence Ă  compter de la date du paiement de la prime, et non plus Ă  la date de la prise d’effet du bail ; 
      – la prime s’adapte aux territoires d’outre-mer, avec la crĂ©ation de trois forfaits spĂ©cifiques Ă  ces territoires et leur exclusion Ă  ce stade du forfait rĂ©novation globale et des bonifications en raison de l’impossibilitĂ© matĂ©rielle de rĂ©aliser un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE) sur ces territoires ; 
      – les personnes morales propriĂ©taires d’un logement sont explicitement exclues du bĂ©nĂ©fice de la prime ; 
      – les travaux rĂ©alisĂ©s par anticipation entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 par des personnes titulaires de droits rĂ©els immobiliers confĂ©rant l’usage d’un logement et occupant leur logement sont bien Ă©ligibles Ă  la prime Ă  compter du 1er juillet 2021 ; 
      – l’ajout d’un cas dĂ©rogatoire permettant l’allongement du dĂ©lai d’achèvement des travaux par le directeur gĂ©nĂ©ral de l’ANAH ; 
      – en cas de litige, le recours administratif prĂ©alable obligatoire est exercĂ© exclusivement par le demandeur. 

Lire le décret : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043771907

đź”® Loyers des baux 1948

Les loyers des baux régis par la loi 1er septembre 1948 sont – comme chaque année – réévalués.  

Les augmentations interviennent au 1er juillet. 

Le décret du 28 juin majore les prix de base au mètre carré permettant de déterminer la valeur locative résultant du produit de la surface corrigée par le prix de base au mètre carré de chacune des catégories. 

Voir les prix au mètre carré : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043711971  

🔮 Branche de l’immobilier 

Evolution des salaires minimaux 

L’avenant n° 84 Ă  la convention collective est Ă©tendu permettant la revalorisation des salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariĂ©s classĂ©s des entreprises de la branche de l’immobilier Ă  l’exclusion des rĂ©sidences de tourisme qui bĂ©nĂ©ficient de leur propre grille salariale pour la dernière annĂ©e.   

AccĂ©der Ă  l’avenant https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/article/KALIARTI000042086178  

 

Actualisation de la convention collective 

La convention collective de l’immobilier est actualisĂ©e :  

    • – Texte conforme aux dernières Ă©volutions lĂ©gislatives et rĂ©glementaires 
    • – Application de la mĂŞme manière aux entreprises de moins de 50 salariĂ©s, comme aux entreprises de 50 salariĂ©s et plus. 

AccĂ©der Ă  l’arrĂŞtĂ© d’extension https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043789148  

AccĂ©der Ă  l’avenant 83 mettant Ă  jour la convention https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/article/KALIARTI000042085992  

 

Activité partielle de longue durée / activité de location touristique 

Extension de l’avenant 87 Ă  la convention collective visant Ă  instituer le dispositif d’activitĂ© partielle de longue durĂ©e pour les entreprises de la branche ayant une activitĂ© liĂ©e Ă  la location touristique. 

AccĂ©der Ă  l’avenant https://branchedelimmobilier.fr/wp-content/uploads/2021/05/2021_05_26_APLD_IMMOBILIER_VF-2.pdf 

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