Publication de la loi « Climat » après une censure partielle du Conseil constitutionnel

24 août 2021

Isabelle Bérenger

Par décision du 13 août 2021, le Conseil constitutionnel a censuré une partie des dispositions de la loi » Climat » applicable à l’immobilier. Cette censure est due non pas à la licéité même des dispositions mais à leur introduction dans le texte en « cavaliers législatifs », c’est-à-dire comme adoptés selon une procédure contraire aux exigences de l’article 45 de la Constitution. 

 Bref, certaines dispositions ne s’appliquent pas. Ne sont pas intégrés dans le texte finalement publié les points suivants : 

– Le bailleur pourra délivrer congé au locataire au motif de la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives, nécessitant la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal (art. 161 de la loi).  

– Les travaux d’entretien des façades doivent être engagés au moins tous les 10 ans (art. 168 de la loi). 

– Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins la moitié de la superficie le demande ou l’accepte, l’autorité compétente peut modifier à la hausse le nombre de lots autorisés au sein du lotissement afin de permettre une subdivision (art. 221 de la loi).  

 

La loi est publiée au Journal Officiel du 24 août . Voici le récapitulatif des nouveautés par thématique : 

Transaction 

– Un audit énergétique doit être réalisé pour la mise en vente de logements classés D à G ne relevant pas du régime de la copropriété. L’audit formule notamment des propositions de travaux pour atteindre une « rénovation énergétique performante » (art. 158).  

– L’audit énergétique est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique (art. 158).  

– Le carnet d’information est transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique (art. 167).  

Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques, comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien. L’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur (art. 236).

Copropriété 

– L’article 24-4 de la loi de 1965 est modifié. Désormais, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique ou d’un audit énergétique la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique pour tous les immeubles équipés ou non d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (art. 158).  

– À l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté (art. 171).  

– Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (art. 171).  

L’organisation des Jeux Olympiques impacte également les copropriétés ! En effet, des dispositions sont ajoutées (nouvel alinéa de l’article 18 et nouvel article 24-10 de la loi de 1965) qui prévoient que « sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, il sera nécessaire de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle. » (art. 63) 

La majorité de l’article 24 sera appliquée pour « La décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective, relevant du réseau public d’électricité, qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables, et pour la décision de conclure une convention avec un opérateur d’infrastructures de recharge ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables. » (art. 111)

Location 

– Les critères de décence du logement et ainsi la possibilité de le mettre en location incluent le niveau de performance énergétique (art. 160) :  

    • – À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;   
    • – À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;   
    • – À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. 

A noter une différence prévue pour les logements situés en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et à Mayotte.  

– Le texte prévoit les situations dans lesquelles le juge ne peut pas imposer au propriétaire bailleur de réaliser les travaux nécessaires (art. 160).  

L’évolution des loyers est bloquée (à la relocation, au renouvellement et en cours de bail) pour les logement classés F et G (art. 159).  

Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d’un bien immobilier (pour la location soumise à la loi de 1989 et celle soumise au régime des baux commerciaux) devant faire l’objet d’un état des risques comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien. L’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. 236).  

Diagnostic 

– Le DPE doit préciser la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur (art. 149).  

– La notion de rénovation énergétique performante est définie (art. 155).  

– Un DPE doit être réalisé pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (art. 158).  

Entretien et carnet d’information 

– Un carnet d’information dulogement est mis en place et sera à établir lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Il est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023. Lorsque les travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l’obtention d’un permis de construire ou au dépôt d’une déclaration préalable, le carnet d’information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l’objet d’un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023 (art. 167).   

Le carnet d’information du logement est établi et mis à jour par le propriétaire du logement (art. 167). 

Construction

Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessif. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux(art. 172).  

Shopping Basket