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Face à cette constatation, le gouvernement pointe depuis plusieurs années le développement de la location de courte durée (location de meublés touristiques) notamment via des plateformes telles que Air BnB.

L’équation étant la suivante :

• Augmentation du nombre de meublés de tourisme
• Diminution de mise en location de longue durée pour la résidence principale.

Mesures de la loi du 19 novembre :

1. Définition de l’usage d’habitation (art. L631-7 du CCH)

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :

soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus,

soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article.

Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

2. Autorisation de mise en location

Avant toute mise en location d’un meublé de tourisme, la personne concernée procède « en personne » à une déclaration (via un téléservice national). La déclaration précise si le meublé constitue la résidence principale du loueur (et doit en apporter la preuve).

A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration.

Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.

Le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique et désormais également à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme.

A noter : L’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur.

Sanction

Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant de l’obligation de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce après injonction du maire, est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par meublé de tourisme objet du manquement.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations relatives à la durée maximale de location d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €.

Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A du CCH ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2 du CCH, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé (cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ou de l’Anah).

A noter : Un décret à venir déterminera les informations et les pièces justificatives qui sont exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable (notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition). Il détermine également les autres informations et pièces justificatives pouvant être jointes à la déclaration afin de permettre le contrôle par la commune du respect des règles applicables aux meublés de tourisme.

En France métropolitaine, pour l’obtention de l’autorisation préalable en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique dont le niveau doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.

3. Décence du logement

Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et loyers

Lorsque le meublé de tourisme est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.

Performance énergétique

A compter du 1e janvier 2034, les meublés de tourisme respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur.

Contrôle

Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui transmettre dans un délai de deux mois le diagnostic de performance énergétique en cours de validité. A l’expiration de ce délai, l’absence de transmission de ce diagnostic de performance énergétique est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux.

Sanction

Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné.

L’amende est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune. Le propriétaire est mis à même de présenter ses observations écrites, dans un délai d’un mois, sur le projet de sanction.

4. Limitation du nombre de meublés de tourisme

Dès le 1er janvier 2025 la commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La délibération du conseil municipal peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage.

Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation.

Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans.

La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement.

Le règlement prévu dans le PLU peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Les logements concernés par cette obligation ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme en dehors de la location temporaire de la résidence principale.

A noter : A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation d’usage exclusif de résidence principale en porte la mention expresse.

Sanction

En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation d’usage exclusif de résidence principale, constatée par l’agent d’une collectivité publique, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation.
Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard.
Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €.

5. Contrat de location (loi 1989)

L’article 4 de la loi de 1989 précisant les clauses réputées non écrites est complété.

Ainsi, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code.

De son côté, le locataire s’oblige quant à lui – « Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme – de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. »

Le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

6. Copropriété

Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi (soit le 21 novembre 2024) mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.

Pour les règlements existants, et à la condition que le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, il est possible de voter en assemblée générale, à  la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, en meublés de tourisme. »

A noter : L’autorisation de changement d’usage faite par le loueur ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété.

Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur.

A noter que lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration préalable auprès de la mairie, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

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Lorsque la valeur totale des biens susceptibles de bénéficier de l’exonération, transmis par le donateur ou le défunt à chaque donataire, héritier ou légataire, excède 300 000 € l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit est ramenée à 50 % au-delà de cette limite.

Nouveauté : La limite est portée à 500 000 € à condition que le donataire, héritier et légataire conserve le bien pendant une durée supplémentaire de cinq ans (soit 10 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit).

Modification de l’article 793 bis du CGI (art. 24 Loi)

Taxation spécifique des plus-values en Corse

Afin d’apporter des limitations ponctuelles et localement circonscrites au phénomène de surspéculation immobilière et de préserver la mixité sociale dans l’accès à la propriété bâtie, un dispositif de taxation spécifique des plus-values sur les immeubles bâtis peut être instauré sur l’île de Corse afin de tenir compte des spécificités tenant à l’étroitesse du parc immobilier et aux nécessaires limitations de l’étalement urbain sur les milieux naturels.

Une proposition de zonage des zones soumises à la surspéculation immobilière est établie et soumise, sous forme de rapport, à l’Assemblée de Corse.

L’Assemblée de Corse, après avoir recueilli l’avis des communes concernées, transmis par délibération de leur organe délibérant, ainsi que l’avis du représentant de l’État en Corse, peut adopter un zonage définitif.

Elle peut proposer au Gouvernement d’instaurer, dans les zones soumises à la surspéculation immobilière, une majoration du dispositif de taxation, selon le barème fixé par la loi de finances pour 2023 appliqué au montant total de la plus-value imposable et pour une durée ne pouvant excéder vingt-deux ans.

Art. 28 Loi

Prolongation du crédit d’impôt pour l’acquisition et pose de recharge pour véhicule électrique

Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des dépenses effectivement supportées, entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025 (initialement prévu 2023), pour l’acquisition et la pose d’un système de charge pour véhicule électrique dans le logement dont ils sont propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit et qu’ils affectent à leur habitation principale et à leur résidence secondaire exclusivement, dans la limite d’une résidence secondaire par contribuable.

Modification de l’article 200 quater C du CGI (art. 31 Loi)

TVA à taux réduit

La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :

Les prestations de pose, d’installation et d’entretien d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques qui répondent aux conditions suivantes :

1° Les infrastructures de recharge sont installées dans des locaux à usage d’habitation et sont destinées aux résidents ;

2° La configuration des infrastructures de recharge répond aux exigences techniques fixées par arrêté ;

3° Les prestations sont réalisées par une personne répondant à des critères de qualification définis par arrêté.

Relèvent également du taux réduit les prestations de rénovation énergétique qui répondent aux conditions suivantes :

1° Elles sont effectuées dans des locaux achevés depuis au moins deux ans ;

2° Les locaux sont affectés ou destinés à être affectés, à l’issue des travaux, à un usage d’habitation ;

Ces prestations portent sur la pose, l’installation, l’adaptation ou l’entretien de matériaux, d’équipements, d’appareils ou de systèmes ayant pour objet d’économiser l’énergie ou de recourir à de l’énergie produite à partir de sources renouvelables par l’amélioration :

a) De l’isolation thermique ;

b) Du chauffage et de la ventilation ;

c) De la production d’eau chaude sanitaire.

Modification des articles 278-0 bis et 278-0 bis A du CGI (art. 65 Loi)

Indexation de la taxe aménagement des aires de stationnement sur l’ICC

La valeur forfaitaire des installations et aménagements pour les aires de stationnement peut – sur délibération de l’EPIC – être porter à 6000€ par emplacement (anciennement 2 000 €).

Cette valeur est actualisée au 1er janvier de chaque année en fonction du dernier indice du coût de la construction (ICC). Ce montant est arrondi, s’il y a lieu, à l’euro inférieur.

Modification de l’article 1635 quater K du CGI (art. 65 Loi)

Autorisation préalable pour changement d’usage

Il est désormais possible d’imposer l’autorisation préalable au changement d’usage pour toutes les communes dont la liste est fixée par décret (levée de la limitation aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants).

Modification de l’article L631-9 du CCH (art. 73 Loi)

Taxe sur les locaux vacants

Les zones dans lesquelles la taxe sur les locaux vacants sont redéfinies ainsi que son taux (17% la 1e année (au lieu de 12.5%) et 34 % à compter de la 2e année (au lieu de 25%).

Modification de l’article 232 du CGI (art. 74 Loi)

Exonération de l’IR pour location en meublé d’une partie de la résidence principale

A compter du 1er janvier 2001 et jusqu’au 15 juillet 2024 (au lieu du 31 décembre 2023), les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an.

Modification de l’article 35 bis du CGI (art. 78 Loi)

Conditions d’exonération de la taxe foncière pour les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans

Modification des articles 1390 et 1391 du CGI (art. 102 Loi)

Blocage du prix du gaz

À compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 30 juin 2023 les tarifs réglementés de vente de gaz naturel fournis par Engie sont fixés à leur niveau, toutes taxes comprises, en vigueur au 31 octobre 2021, majoré de 15 %.

Art. 181 Loi

Loi de finances pour 2023 – Ce qui change en formation

Comme annoncé, l’utilisation au CPF (compte personnel de formation) va devenir payante. En effet, il est désormais prévu que « le titulaire participe au financement de la formation ». Cette participation peut être proportionnelle au coût de la formation, dans la limite d’un plafond, ou fixée à une somme forfaitaire.

Autrement dit, un reste à charge sera automatique demandé à l’apprenant ayant recours à son CPF.

Une exception sera faite pour les demandeurs d’emploi et lorsque l’employeur abondera le CPF.

Les modalités de mise en œuvre de ce « reste à charge » restent à fixer par décret.

Modification des articles L6323-4 et L6323-7 du Code du travail (art. 212 Loi)

Consulter la Loi de finances 2023 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845631

Consulter la décision du Conseil constitutionnel : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046845872 

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Ce sont en effet les évolutions de loyers qui se trouvent encadrés ainsi que les suppléments de loyers (dans les zones d’encadrement).

A noter que certains loyers commerciaux voient également leurs évolutions plafonnées.

Evolution des loyers d’habitation

L’IRL servant de base à la révision des loyers d’habitation est plafonné à 3.5% entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023.
Toutefois, en Corse, le représentant de l’État peut, par arrêté, moduler, dans la limite de 1,5 point de pourcentage, la variation de l’IRL.

Encadrement des compléments de loyers

Le complément de loyer est en principe possible, dans les zones d’encadrement des loyers) « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » (art. 140 de la loi 2018-1021 dite loi ELAN).

Si les caractéristiques ne sont pas définies, la loi nouvelle apporte des précisions. En effet, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

• Des sanitaires sur le palier,
• Des signes d’humidité sur certains murs,
• Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G,
• Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
• Un vis‑à‑vis à moins de dix mètres,
• Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
• Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
• Une installation électrique dégradée ou,
• Une mauvaise exposition de la pièce principale.

Il restera aux juges saisis de certains litiges qui ne manqueront pas d’apparaître de donner plus d’explication sur certains critères (quid des problèmes d’évacuation d’eau résultant d’un mauvais entretien des précédents occupants ? et comment le nouveau locataire pourrait en être informé ? qu’est-ce qu’une « mauvaise exposition » ? …)

Evolution de certains loyers commerciaux

L’ILC (indice des loyers commerciaux) est plafonné à 3.5% entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023 pour la révision des loyers applicables aux petites et moyennes entreprises*.

A noter que le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

*Les petites et moyennes entreprises (PME) sont celles qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions EUR ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions €.

Voir la loi (art. 12 à 14 pour le volet « immobilier ») : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723

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En contrepartie, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire.

Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur.

Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat (art. 7 f de la loi de 1989).

Attendu de longue date, la liste des travaux d’économie d’énergie pouvant être fait par le locataire est fixée. Il s’agit des travaux :

• Isolation des planchers bas ;
• Isolation des combles et des plafonds de combles ;
• Remplacement des menuiseries extérieures ;
• Protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• Installation ou remplacement d’un système de ventilation ;
• Installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Accéder au décret : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046070447  

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